A compra de um imóvel é uma decisão importante, mas imprevistos podem ocorrer e levar à desistência do negócio. Nesses casos, surge uma dúvida comum: é legal reter parte dos valores pagos pelo comprador que decide rescindir o contrato? Vamos esclarecer o que a legislação atual diz sobre a rescisão contratual de imóveis por culpa do comprador e a legalidade da retenção de valores como penalidade pela desistência do negócio.
O que a lei diz sobre a rescisão contratual de imóvel?
A Lei nº 13.786/2018, também conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, regula as condições de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, incorporações imobiliárias e parcelamentos do solo urbano. De acordo com esta lei:
- A retenção de até 25% dos valores pagos é permitida quando a rescisão for por iniciativa do comprador.
- A retenção de até 50% é possível se o empreendimento estiver sob regime de patrimônio de afetação, formando um patrimônio autônomo separado do incorporador.
Esses percentuais visam compensar o vendedor por despesas administrativas e prejuízos decorrentes da desistência.
Nos demais casos de compra e venda, pode ser estabelecido um percentual de retenção de até 50%. Caso não haja cláusula específica no contrato, cabe ao Judiciário decidir sobre o percentual de retenção, que geralmente varia entre 10% e 25% do total pago.
O entendimento do STJ
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a retenção máxima de 25% dos valores pagos é adequada para indenizar o vendedor pelas despesas e pelo rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação do imóvel, salvo se o contrato entre as partes estabelecer um percentual inferior (EAREsp 1.518.861 e Resp 1.723.519/SP).
O objetivo é evitar um desequilíbrio de interesses em decorrência da rescisão unilateral do contrato por parte do comprador, garantindo que a retenção não resulte em enriquecimento ilícito do vendedor, nem em prejuízo excessivo para o comprador.
O que o comprador pode fazer?
Caso você esteja considerando desistir da compra de um imóvel, é importante:
- Revisar o contrato: Verifique as cláusulas sobre rescisão e penalidades.
- Negociar condições: Tente negociar termos mais favoráveis antes de firmar o acordo.
- Buscar orientação jurídica: Consulte o Dr. Wesley Oliveira, especialista em direito imobiliário, para entender seus direitos e deveres.
- Avaliar as consequências financeiras: Considere o impacto da penalidade prevista.
Avalie se a rescisão contratual é realmente a melhor solução!
A rescisão contratual de imóvel por culpa do comprador pode, sim, resultar na retenção de parte dos valores pagos, desde que esteja prevista no contrato ou dentro dos limites estabelecidos pela legislação. Estar ciente dessas normas é fundamental para tomar decisões informadas e evitar prejuízos.
Se você está enfrentando uma situação semelhante ou tem dúvidas sobre contratos imobiliários, entre em contato com o Wo Advocacia. Nossos advogados estão prontos para ajudá-lo a entender seus direitos e encontrar a melhor solução.
